Baufinanzierung


Was ist eine Baufinanzierung?

Baufinanzierung - Junges Paar im BeratungsgesprächMit einer Baufinanzierung stellen Sie die Grundlage her, zu möglichst günstigen Konditionen die Umsetzung von Bauvorhaben zu realisieren. Die Baufinanzierung stellt den Fehlbetrag bereit zwischen vorhandenem Eigenkapital und der Summe, die für das Bauvorhaben benötigt wird. Die erzielte Gesamtsumme wird entweder im Vorfeld der Baumaßnahme angespart (Bausparverträge, Immobilienkapitalanlagen etc.) oder durch eine Kreditfinanzierung als nachgelagerte Baufinanzierung erwirtschaftet.

Die Baufinanzierung wird gemeinhin auch als Immobilienfinanzierung bezeichnet. Generell umfasst der Begriff „Baufinanzierung“ die Vor- oder Nachfinanzierung von Bauvorhaben, deren „am-Stück-Volumen“ die wirtschaftliche Momentleistung des Bauherrn gemeinhin übersteigt und somit Zusatzfinanziert werden muss. Kredite, Darlehen und Sparverträge beschreiben das Spektrum üblicher Baufinanzierungen. Im Folgenden sind sowohl die Arten der Immobilien- als auch der Baufinanzierung der Einfachheit halber insgesamt als „Baufinanzierung“ bezeichnet.

Je nach Art und Weise der Baumaßnahme können unterschiedliche Formen der Baufinanzierung gewählt werden. Denn grundsätzlich werden Unterschiede gemacht, ob mit einer Baufinanzierung

  • ein neuer Wert geschaffen werden soll (Neubau oder Umbau, auch Neu- und Umnutzungs-Bauvorhaben fallen darunter)
  • der Wert einer Immobilie erhöht (Ausbau oder Modernisierung, auch Einbau von Energiealternativen) oder
  • Werterhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen (Dacherneuerung, Renovierung, Infrastruktur-Erneuerung).

Die Art der unterschiedlichen Baufinanzierung resultiert aus den zu erwartenden unterschiedlichen Finanzierungssummen für die einzelnen Vorhaben. Daneben wird für die konkrete Gestaltung der Baufinanzierung nötig, die Art der Bauvorhaben zu bestimmen nach privater oder geschäftlicher Nutzung.

Als „privat“ erfolgt die Einstufung der Baufinanzierung dann, wenn die erworbene Immobilie bzw. der Neubau oder Umbau anschließend komplett zur Eigennutzung zur Verfügung stehen soll. In diesem Fall entspricht der Kreditnehmer bzw. Darlehensnehmer dem anschließenden Nutzer.

„Geschäftsmäßig“ oder „kapitalorientiert“ sind Baufinanzierungen dann, wenn die erworbene Immobilie bzw. die Nutzung des Bauobjekts von anderen erfolgen soll und der Darlehensnehmer z.B. Mieteinnahmen erzielen will. Diese Art der Baufinanzierung lässt sich auch als Kapitalfinanzierung beschreiben und hat daher auch für Gewerbetreibende und Selbstständige unterschiedliche Bedeutungen in der Realisierbarkeit von Kredit- und Finanzierungsplänen sowie in der Investitionsrefinanzierung.


Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung stellt für den Bauherrn die Finanzmittel zur Verfügung, die zur Umsetzung eines Bauvorhabens nötig werden. Dabei wird ein bestimmtes Volumen zur Wertstellung kalkuliert, das über die Baufinanzierung erreicht werden soll. Als Sicherheit dienen in der Regel die geplanten Immobilien- und Grundstückswerte selbst sowie der beliehene Kreditanteil bzw. Sicherheiten, die in das Tilgungsvolumen einfließen sollen, wie Fondsbeteiligungen, Rentensicherungsverträge oder Lebensversicherungen.

Grundlage der Baufinanzierung ist in der Regel ein Eigenanteil für die Finanzierung. Der Fehlbetrag zum kompletten Bauvolumen wird über die Baufinanzierung abgedeckt. Über einen vereinbarten Zeitraum werden auf verschiedene Arten die Finanzierungsanteile an den Baufinanzierer zurückgezahlt.

Grundsätzlich unterscheiden sich zwei Arten der Rückzahlungen:

  • die „klassische“ Rückzahlung aus einem Darlehen zu einem vereinbarten Zinssatz. Die Rückzahlraten verringern das Schuldvolumen direkt und wirken damit auch positiv auf die Gesamtschuldlast. Diese Form des Darlehens und seiner Rückzahlmodalitäten wird auch als Annuitätendarlehen bezeichnet.
  • eine andere Form der Tilgungsfolge gilt das sog. „Restschulddarlehen“, auch als „Endfälliges Darlehen“ bezeichnet. In dieser Form der Baufinanzierung wird während der Vertragslaufzeit nur die Zinslast in Form monatlicher Raten beglichen (das Darlehensvolumen steht jedoch bereits zu Beginn in voller Höhe bereit) – die Ablösung des Darlehens wird zum Laufzeitende durch Sparverträge, Lebensversicherungen oder Fondbeteiligungen realisiert. Je nach Fall lassen sich in diesem Modell begünstigte Zinsmodelle erreichen.

Die Abwicklung für den Bau sieht in der Regel eine Begleichung der Finanzforderungen der Bauausführer nach Abschluss jeweiliger Bauabschnitte vor. Für den Abschluss einer Baufinanzierung ist es ratsam zu prüfen, ob die Integrierung von Gutachterkosten zur Abnahme der Bauabschnitte in das Baufinanzierungsvolumen sinnvoll erscheint. Ggf. liegt auch eine besondere Absicherung der Baufinanzierung durch geeignete Versicherungsprodukte nahe.


Welche Finanzierungsarten werden im Bereich der Baufinanzierung angeboten?

Vollfinanzierung

Für die meisten Bauvorhaben ist es nötig, ein Grundkapital vorzulegen, das die Grundlage für die Baufinanzierung ist. Der fehlende Gesamtbetrag wird entsprechend über das jeweilige Finanzierungsangebot ergänzt. Über eine Baufinanzierung das vollständige Bauvorhaben abzudecken, haben sich verschiedene Wege etabliert, die eine dauerhafte und sichere Finanzierungsgrundlage bilden können.

Bausparvertrag

Baufinanzierung - Richtfest

Der Bausparvertrag ist für die Baufinanzierung eine grundlegende Art, einen fest vereinbarten Finanzposten für das Bauvorhaben zu generieren. Mit dem Anbieter des Bausparvertrags wird eine feste Finanzierungssumme vereinbart. Oft stehen diese bereits zeitnah nach Abschluss des Bausparvertrags zur Verfügung, als Bauspardarlehen vom Kreditgeber gewährt. Die Summe ohne Bauspardarlehen steht nach einer ebenfalls im Vertrag geregelten Frist zur Verfügung (im Standardtarif nach ca. 8 Jahren Ansparzeit).

Für den Bausparvertrag wird die Höhe des Finanzierungsbetrags, der Zinssatz und die Laufzeit für das gesamte Projekt festgelegt. Als Leistungen, die das Volumen des Bausparvertrags füllen, lassen sich neben den Einzahlungen aus eigenem Verdienst weitere Vermögenswirksame Leistungen, die Arbeitnehmerzulage und die Wohnungsbauprämie einbringen.

Die vertragliche Laufzeit eines Bausparvertrags regelt dessen genaue Aufstellung. In der Regel beträgt sie für einen Standardtarif zwischen 18 und 20 Jahren. Darüber hinaus lassen sich zeitlich anders gelagerte Tarife vereinbaren – zum Beispiel Langzeit- oder Kurzzeittarife.

Darlehen zur Baufinanzierung

Neben dem Bausparvertrag sind weitere Vollfinanzierungskonzepte für die Baufinanzierung wählbar. In den meisten Fällen werden diese Formen der Baufinanzierung als Baudarlehen gewährt und auf verschiedene Arten abgesichert.

Die Absicherung entsteht maßgeblich aus der Einkommenslage des Darlehensnehmers. Zusätzlich wird in der Regel die aus den Mitteln der Baufinanzierung erworbene oder gebaute Immobilie mit einer Hypothek in entsprechender Höhe belegt. Die Rückzahlungen erfolgen entweder als Tilgungsrate auf die Gesamtfinanzierungssumme oder als Zinstilgung mit anschließender Ablösung der Kreditsumme.

Der Zinssatz für Baufinanzierungen wird über eine bestimmte Laufzeit vereinbart und steht für diese fest. Im Standard liegt dieser Zeitraum zwischen fünf und zehn Jahren. Besonders beachtenswert ist dieser Fakt, wenn die Gesamtlaufzeit den Zeitraum der Zinsvereinbarung überschreitet. Hier muss mit veränderten Zinsbedingungen weiterkalkuliert werden.

Teilfinanzierung

Über die Vollfinanzierung umfassender Bauprojekte lässt sich ebenfalls eine Teilfinanzierung realisieren, die als Baufinanzierung veranschlagt werden kann. In der Regel zählen dazu Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen. Bestimmte Neuausrüstungen von Gebäuden nach Energieeffizienzrichtlinien (Niedrigenergiebau) oder Anbauten von Solar- und Windenergieeinrichtungen sind, neben der klassischen Baufinanzierung, über Unterstützungs- und Förderprogramme finanzierbar. So lassen sich bestimmte Volumina aus Fördermitteln mit Ergänzungsfinanzierungen und Umlagefinanzierungen aufstocken, um über eine Teilfinanzierung möglichst optimale Leistungs-Nutzen-Verhältnisse zu erreichen.

Kreditfinanzierung und Tilgungsdarlehen

Die „klassische“ Form der Baufinanzierung sind Kredit- und Baudarlehen, die als Tilgungsdarlehen ausbezahlt werden.

Ansparzeit: Grundkapital ansparen, Darlehen hinzufügen

In der Regel wird ein Grundkapital als Eigenanteil für die Baufinanzierung vereinbart. Der Eigenanteil kann auf verschiedene Arten erreicht werden (siehe Bausparvertrag und Kapitallebensversicherung). Zusätzlich zum Eigenanteil wird dann die Darlehenssumme Teil der Baufinanzierung. Ihre Rückzahlung wird, einschließlich eine vereinbarten Zinssumme, in Tilgungsraten festgeschrieben. Die Zinshöhe ist in der Regel festgeschrieben über einen bestimmten Zeitraum, der häufig zwischen 5 und 10 Jahren angelegt wird – unabhängig davon, ob die Tilgungsdauer für das Gesamtdarlehen diesen Zeitraum übersteigt oder nicht.

Tilgungszeit: Darlehensrückzahlung nach Baubeendigung

Die Tilgungszeit setzt in der Regel mit Abruf des Baudarlehens ein. Sie wird in ihren Eckpunkten vertraglich vereinbart, die Zinshöhen werden nach einer bestimmten vereinbarten Zeit angepasst. Die Rückzahlungsraten bestimmen sich aus dem Gesamtdarlehen und der Zinshöhe. Entsprechend steigt die Rückzahlungseffizienz gegen Ende der Darlehenslaufzeit an, da die Zinsen nur auf das noch bestehende Finanzierungsvolumen fällig werden.

Finanzierung über ruhende Tilgungen und Restschulddarlehen

Neben dem Tilgungs- und Ratenkredit (immer in Form beliehener Darlehen oder Hypothekendarlehen für die Baufinanzierung eingesetzt) werden auch Darlehensvarianten angeboten, die dem Modell des Restschulddarlehens folgen.

Hierbei wird während der Laufzeit des Baudarlehens nur die jeweils anfallende Zinssumme zurückgezahlt. Parallel dazu wird die eigentliche Tilgungssumme (also die Summe, über die die Baufinanzierung realisiert wird) in einem separaten Tilgungssurrogat angespart. Am Ende der Laufzeit wird das Baudarlehen komplett oder zu einem vereinbarten Teil aus diesem Surrogat heraus abgelöst oder es wird eine vertraglich vereinbarte Umschuldung vorgenommen. Vorteile dieses Modells sind eine variablere Ausgestaltung der Eigenkapitalbedingungen sowie der Zinsgestaltungen für die Dauer der Baufinanzierung.

Als Tilgungs- und Ablösungssurrogate (Anlageformen, die nach Ablauf der Darlehenslaufzeit als Ablösungsvolumen eingesetzt werden können) lassen sich vereinbaren:

  • Kapitallebensversicherungen
  • Fondsanlagen
  • Einlagen in Entwicklungs- oder Substanzfonds
  • je nach Vertragsgestaltung auch volumenumfassende Bausparverträge.

Für die Restschulddarlehen gilt: während der Laufzeit werden keine Ratenzahlungen, nur die Zinszahlungen auf den Finanzierungsbetrag fällig. Am Ende der Laufzeit wird die gesamte Darlehenssumme abgelöst. Oder die Darlehenssumme wird teilweise abgelöst und zu einem bestehen bleibenden Restschuldbetrag in eine zinsgünstigere Tilgungslösung überführt (Umschuldung).

Restschulddarlehen lassen für die Baufinanzierung von Gesamtbauvorhaben ebenso einsetzen, wir für langfristig wirksame Modernisierungen oder Ausbaumaßnahmen mit entsprechendem Volumen.

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Baufinanzierung – Ist Eigenkapital vorteilhaft?

Für jede Form der Baufinanzierung ist Eigenkapital von Vorteil. Oft ist die eigene Grundbeteiligung sogar Voraussetzung für eine erfolgreiche Finanzierung. Dabei entscheidet der Anteil des Eigenkapitals nicht nur über die Höhe der Finanzierungssumme sondern bestimmt zu einem gewissen Teil auch die Zinsgestaltung der Baufinanzierung insgesamt. In welcher Form Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden kann, hängt vom Finanzierungsmodell ab.

Es werden verschiedene Arten von Eigenkapital unterschieden, die in die Grundfinanzierung eingebracht werden können.

  • Eigenkapital in der Baufinanzierung: Einlage eigenen Vermögens

Werden eigene Vermögenswerte als Grundlage in die Baufinanzierung eingebracht, gelten sie als grundlegender Anteil an der Gesamtfinanzierung sowie als Einstiegssicherheit in die Baufinanzierung. Dazu wird die Gesamtsumme entsprechend der Anforderungen kalkuliert. Zins- und Finanzierungsanteil entfallen in der Folge jedoch nur auf den aufgestockten Finanzierungsanteil. Meist wird die Gesamtsumme über ein Finanzierungs- oder Darlehenskonto verwaltet. Jedoch kann auch der Gesamtbetrag dem Bauherrn zur Verfügung gestellt werden.

  • Bausparvertrag und Bauspardarlehen in der Baufinanzierung

Eine weitere Form der Eigenkapitalbeteiligung kann über einen Bausparvertrag realisiert werden. Die Laufzeiten von Bausparverträgen sind variabel. Ihr Vorteil ist jedoch, dass über die Finanzierungssumme bereits zeitnah nach Abschluss des Bausparvertrags über ein sog. Bauspardarlehen verfügt werden kann. Das Darlehen wird als Teil der Baufinanzierung als Eigenkapital für ein Bauvorhaben gerechnet. Die Weiterzahlung des Bausparvertrags umschließt dann die Abgleichung des Bauspardarlehens. Zinsvereinbarungen hängen entsprechend von der Höhe ab. Am Ende der Laufzeit eines Bausparvertrags kann dessen Volumen vollständig als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden, ohne dafür ein zusätzliches Darlehen in Anspruch nehmen zu müssen.

  • Kapitallebensversicherung oder Fondeinlagen

Auch außerhalb von Baufinanzierungen angelegte Vermögenswerte lassen sich in eine konkrete Baufinanzierung integrieren. Dazu zählen Fonds-Beteiligungen und Lebensversicherungen. Hierzu werden für die Baufinanzierung spezielle Finanzierungsmodell verwendet, sog. Tilgungsdarlehen. Während der Laufzeit zahlt der Bauherr lediglich die Zinsen für das Gesamtvolumen. Am Ende erfolgt eine Umlage oder Ablösung durch den jeweils vereinbarten Vermögenswert und die Ablösung durch einen Ratenkredit oder eine Umlagefinanzierung.

Eigenkapital stellt vor diesem Hintergrund die wichtigste Finanzierungsgrundlage dar, die im Rahmen der Baufinanzierung erzeugt werden sollte. Zinsen, Laufzeiten und Gesamtfinanzierungsrisiko lassen sich auf Grundlage einer Eigenkapitalbasis entsprechend anpassen und optimieren.


Risiken in der Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung sollte gut geplant sein, um die schwerwiegendsten Risiken möglichst umfassend ausschließen zu können. Zusätzlich bestehen einige Risiken, die über die Planung der Baufinanzierung hinaus unbedingt beachtet werden sollen.

Das grundlegende Risiko ist das eines Zahlungsausfalls. Die Finanzierungszeiträume sind für Baufinanzierungen grundsätzlich sehr lang. Kaum jemand kann da sicher überschauen, wie die Einkommenssituation sich entwickeln wird. Dieses Risiko ist auch nicht vollständig auszuschließen. Für einige Fälle bieten Versicherungen Lösungen an. Vor Abschluss einer zusätzlichen Absicherung sollten jedoch Kosten und Nutzen geprüft werden.

  • Kreditausfallversicherung bei Arbeitslosigkeit

Eine Arbeitslosigkeitsversicherung übernimmt für den Fall des Wegfalls der Hauptbeschäftigung die Ratenzahlungen für die Baufinanzierung. Jedoch zahlt die Versicherung oft nicht unmittelbar nach Eintritt der Arbeitslosigkeit. Ebenso ist die Dauer begrenzt, für die im Namen des Bauherrn die Baufinanzierung übernommen wird. Kurz- und Langzeitarbeitslosigkeit sind durch die Arbeitslosigkeitsversicherung für den Zahlungsausfall somit oft nicht abgesichert. Die Kreditausfallversicherung bei Arbeitslosigkeit sollte entsprechend kritisch betrachtet werden. Oft ist für den Abschluss zudem eine unbefristete, nicht gekündigte Anstellung vorzuweisen.

  • Restschuldversicherung für die Baufinanzierung

Eine bessere Alternative, wenn ein Versicherungsschutz zusätzlich die Baufinanzierung absichern soll, ist die sog. Restschuldversicherung. Die Restschuldversicherung greift auch bei Arbeitslosigkeit und übernimmt die teilweise Weiterzahlung der Raten. Die Restschuldversicherung übernimmt die Baufinanzierung jedoch auch im Falle von Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners in einer Familie und im Todesfall. Es werden entweder die Raten entsprechend weitergezahlt, oder die Darlehensschuld wird insgesamt aufgehoben.

Restschuldversicherungen sind in die Baufinanzierung wegen ihrer relativ guten Absicherungseigenschaften oft bereits in die Darlehensvereinbarung integriert und werden mit der ersten Tilgungsrate abgegolten. Prüfen Sie jedoch auch die jeweilige Restschuldversicherung. Sie kann zwingender Bestandteil der Baufinanzierung sein und sollte vor diesem Hintergrund besonders geeignet sein, auch längerfristige Szenarien zu antizipieren und Zahlungsausfälle abzufedern.

Weitere Risiken in der Baufinanzierung: Nichtbeachtung laufender Kosten und Fehleinschätzung der Eigenkapitalausstattung

Eigenkapitalersatz durch Eigenleistung

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Eigenleistungen werden von Banken ganz oder teilweise als Ersatz für das Einbringen von Eigenkapital anerkannt. Auf den ersten Blick ein verlockendes Angebot, Finanzleistungen oder Geldwertleistungen einzusparen und Arbeiten selbst zu übernehmen. Fehlt eigenes Kapital, ist diese Variante oft Mittel der Wahl – und ermöglicht trotz fehlenden eigenen Finanzvolumens den Erwerb eines eigenen Hauses. Jedoch sollten Sie beachten:

Arbeitsleistungen, die Sie selbst erbringen, sollten gut kalkuliert sein. Verzögerungen am Bau kosten Geld – so kann aus der vermeintlich kostengünstigeren Lösung schnell eine Verteuerung resultieren. Lassen Sie sich vor der Übernahme eigener Arbeiten beraten, welches Arbeitsvolumen realistisch ist.

Die verschiedenen nötigen Arbeitsleistungen für den Hausbau sind nicht gleich gut geeignet, selbst übernommen zu werden. Für verschiedene Tätigkeiten braucht es am Bau Fachleute. Heizungs- und Elektro-Anlagen beispielsweise sind komplexe System. Der, der sie einbaut, sollte ein Mindestmaß an Erfahrung vorweisen können und die richtige Qualifikation, die ihn zum baulichen Umgang mit dieses System befähigt. Bei Fehlbauten oder Einbaufehlern ist auf diese Weise auch der Schaden abgesichert – im Gegensatz zur Eigenleistung. Wägen Sie also auch hier genau ab, welche Variante wirklich Geld spart und welche die größeren Risiken birgt. Anbieter von Fertig-, System- und Selbstbauhäusern beraten in der Regel gern und seriös, welche Arbeiten vom Bauherrn selbst übernommen werden können, welches zeitliche Volumen diese Arbeiten haben können und vor allem, welche Arbeiten für Fachleute vorgesehen sind.

Höhere Betriebs- und Immobilienkosten nach dem Umzug

Achten Sie bereits vor der Baufinanzierung darauf, dass sich durch den Bezug eines Eigenheims, einer eigenen Wohnung oder Immobilie die laufenden Kosten verändern. Die Erhöhung der Wohnfläche im Vergleich zur bisherigen Mietwohnung ist oft ein wichtiger Grund für einen Bau – jedoch steigen damit auch die Betriebskosten im Vergleich zur Mietwohnung. Diese Kostenpunkte sollten neben den Finanzierungsbedingungen der Baufinanzierung unbedingt beachtet werden. Auch höhere Versicherungen und veränderte Steuerlasten sollten bereits im Vorfeld kalkuliert werden, damit die Baufinanzierung nicht durch unerwartete Kosten gefährdet wird.

Kreditverkauf durch den Darlehensgeber

2008 wurde das Risikobegrenzungsgesetz verabschiedet. Es gilt für deutsches Recht und für in Deutschland geschlossene Kreditverträge. Wesentlich sichert es die Interessen besonders von Baudarlehensnehmern ab. Banken ist es durch dieses Gesetz wesentlich erschwert, Darlehen und Kreditwerte ohne Weiteres zu verkaufen. Auch eine außerordentliche Kündigung oder die Veränderung der Konditionen nach einem Kreditverkauf sind verschärften Regelungen unterworfen. Stellen Sie bei Abschluss des Darlehens- oder Baukreditvertrags sicher, dass Sie ausreichend über dessen Risiken informiert werden. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an jeweils spezialisierte Verbraucherinformationszentren.

Vorfälligkeitsentschädigung in der Baufinanzierung

Löst der Bauherr (als Darlehensnehmer der Baufinanzierung) seinen Darlehens- bzw. Kreditvertrag vorzeitig aus, erheben Bank oft eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung, die als Aufschlag auf den vorzeitig aufgelösten Rückzahlbetrag angerechnet wird. Das BGB regelt den Anspruch der Bank auf entgangene Gewinne, woraus sich die Begründung für die Rechtmäßigkeit und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ableitet.

Vor der konkreten Planung der Baufinanzierung empfiehlt es sich, die Wahrscheinlichkeiten abzuwägen, unter denen es zu einer vorzeitigen Ablösung oder Auslösung der Darlehenssumme kommen kann. In der Regel ist der vorzeitige Ausstieg aus einer Darlehensfinanzierung mit finanziellen Vorteilen verbunden. Rechnen Sie hier gegen, ob eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen diesem Ziel entgegenstehen können. Bei ausreichend hoher Wahrscheinlichkeit, dass die Baufinanzierung vorzeitig aufgelöst oder entsprechend umgeschuldet werden kann, bietet sich die Wahl eines Darlehens an, dass von vornherein ohne die Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgeschlossen wird. Wird durch die vorzeitige Auslösung aus der Baufinanzierung ein entsprechender Finanzierungsbetrag eingespart, lohnen sich die ggf. die einen vorfälligkeitsentschädigungsfreien Darlehensvertrag anfallende höhere Kosten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich in der Regel wie folgt zusammen:

  • Grundlage sind die Verluste an potentiellen Zinsgewinnen, die die Bank geltend machen kann.
  • Abzüglich: ersparter Verwaltungskosten und verringerter Risiko-Kosten (durch potentielle Zahlungsausfälle) der Bank.
  • Je nach Sachlage müssen auch Zinsgewinne abgezogen werden, die die Bank günstigenfalls mit dem vorzeitig erhaltenen Kapital erzielen könnte.

Die Differenz zwischen geltend gemachten Verlusten und Abzügen ist jedoch regelmäßig sehr hoch. Bauherren und Darlehensnehmer müssen hier sehr genau kalkulieren, unter welchen Voraussetzungen eine vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung erfolgen soll.

Anschlussfinanzierung/ Umschuldung der Baufinanzierung

Baufinanzierung - Haus wird renoviert

Die Baufinanzierung wird über eine Gesamtfinanzierungsdauer geschlossen, die in einzelne Abschnitte von Zinsbindungen unterteilt ist. Das bedeutet, dass für eine bestimmte Zeit die vereinbarten Zinsen für die Baufinanzierung konstant bleiben und festgeschrieben sind. Nach Ablauf dieser Zinsbindung muss die Baufinanzierung verlängert werden.

Der bisherige Kreditanbieter wird für den Kreditanschluss ein neues Angebot vorlegen, das veränderte Raten und veränderte Zinssätze umfasst. Hier ist zu prüfen, ob der Kredit entsprechend umgelegt werden sollte. Denn sowohl Ratenhöhe als auch Zinsbelastung können ggf. durch eine Umschuldung und Alternativfinanzierung vergünstigt werden. So kann bei entsprechender Bonität die Gesamtlaufzeit verkürzt oder entsprechend anders angepasst werden. Hier können in einem zweiten Schritt auf längere Sicht Kosten eingespart werden.

Die Anschlussfinanzierung sollte unter verschiedenen Gesichtspunkten entsprechend geprüft werden.

So kann eine niedrigere Rate in der Anschlussfinanzierung einer unnötigen Verlängerung der Gesamtlaufzeit entsprechen. Oft ist das der Fall, wenn sich die eigene wirtschaftliche Situation so verändert hat, dass höhere Ratenzahlungen keine Belastung wären. Der Ausgleich der Baufinanzierung würde durch höhere Raten entsprechend verkürzt werden. Achten Sie beim Anschluss der Baufinanzierung auf eine entsprechende Regelung.

Auch einer Veränderung der Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung kann einer Prüfung unterzogen werden. Ggf. hat sich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers wesentlich verbessert, sodass durch höhere Raten eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit erreicht werden kann.

Bankenwechsel kann Kosten sparen.

Unter Umständen zeigt sich, dass die Ablösung eines bestehenden Kredit- und Darlehensvertrags eine wesentliche Vergünstigung mit sich bringt. Achten Sie beim Wechsel der Bank darauf, dass auch die begleitenden Konditionen entsprechend günstig gelagert sind. Flexible Anpassung der Raten auch während der Zinsbindung kann ein geeignetes Mittel sein, die Baufinanzierung vorzeitig zu beenden. Die Anpassbarkeit an die jeweilige wirtschaftliche Situation sollte auch beim Fortbestehen der Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank bedacht werden.


Vergleich der Baufinanzierung – sinnvoll oder nicht?

Die Baufinanzierung kann an verschiedenen Punkten verglichen werden – und die Chancen möglichste detaillierter Vergleiche sollten auf jeden Fall genutzt werden.

Bereits vor Abschluss einer Baufinanzierung stehen in der Regel verschiedene Anbieter zur Auswahl, die gleiche Finanzierungswünsche umsetzen wollen. Die Angebote unterscheiden sich jedoch oft in Zinsgestaltung, Gesamtfinanzierungsdauer und Höhe einzelner Raten. Jedoch auch die Anpassbarkeit der Ratenzahlungen, Tilgungsstopps, Rückzahlungs- und Ablösungsmodalitäten unterscheiden sich zwischen den Anbietern empfindlich.

Der Vergleich der Baufinanzierung kann jedoch auch vor Ablauf der Zinsbindung und vor Abschluss der Anschlussfinanzierung gewinnbringend erfolgen. Ggf. zeigt sich, dass über flexible Raten, angepasste Gesamtlaufzeiten oder die komplette Umschuldung in eine andere Darlehensform die günstigere Lösung ist. Vergleich lohnt sich in jedem Fall.

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